Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie w nowelizacji specustawy koronawirusowej istotnych zmian dotyczących umów najmu. Zmiany te mają na celu ochronę najemców. Wiąże się z nimi jednak istotne ograniczenie swobody dysponowania majątkiem przez wynajmujących. Przymusowa ingerencja w warunki najmów potrwa co najmniej do końca czerwca 2020 r.
Przedłużenie umów najmu lokali
Po pierwsze, ustawa przewiduje możliwość przedłużenia umów najmu na dotychczasowych warunkach do 30 czerwca 2020 r. Z tego rozwiązania mogą skorzystać najemcy umów zawartych przed 31 marca 2020 r., których czas obowiązywania upływa po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 r. Jest ono dostępne również dla najemców będących przedsiębiorcami. Nie jest jasne, czy rozwiązanie to dotyczy jedynie najmu lokali, czy też najmu powierzchni (np. wysp lub innych powierzchni w galeriach).
Przedłużenie najmu nie będzie możliwe w kilku przypadkach, np.:
jeśli najemca w określonym czasie przed 31 marca 2020 r. pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość zaległości przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
jeżeli w czasie obowiązywania umowy najemca używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w lokalu szkód lub
jeżeli w czasie obowiązywania umowy najemca wynajął lokal bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Najemca może – najpóźniej w dniu upływu terminu obowiązywania umowy – złożyć wynajmującemu oświadczenie o jej przedłużeniu. Jeśli najemca zdecyduje się na takie rozwiązanie, umowa najmu ulegnie przedłużeniu na dotychczasowych warunkach. Jeśli takie oświadczenie nie zostanie złożone – umowa wygaśnie w pierwotnie ustalonym terminie.
Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu
Po drugie, do 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu. Zakaz nie będzie miał zastosowania w kilku wymienionych w ustawie przypadkach:
dla lokali mieszkalnych (m.in. gdy pomimo pisemnego upomnienia najemca zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, gdy wynajął lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela lub gdy przysługuje mu lokal zastępczy, z którego może korzystać)
dla lokali niemieszkalnych (gdy najemca narusza postanowienia umowy najmu lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania tego lokalu lub gdy wypowiedzenie ma związek z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal).
Przyjęte rozwiązanie budzi wiele zastrzeżeń ze strony wynajmujących. Zgodnie z ustawą brak zapłaty przez najemcę czynszu albo przedstawienia zabezpieczenia jego zapłaty (np. kaucja, gwarancja bankowa) nie będzie bowiem uprawniał do wypowiedzenia umowy.
Przedłużenie terminu wypowiedzenia
Po trzecie, ustawa wprowadza także możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 r. terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wysokości czynszu. Zasada stosuje się, jeżeli wynajmujący dokonał wypowiedzenia przed 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r.
Skutki omawianej regulacji są zbliżone do omówionej wyżej możliwości przedłużenia najmu. Analogicznie jak w przypadku tej regulacji, przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na mocy oświadczenia złożonego przez najemcę.
Zespół Kubas Kos Gałkowski cały czas monitoruje regulacje i zalecenia wydawane przez organy rządowe i na bieżąco opracowuje konkretne rozwiązania prawne. Pozostajemy w gotowości, aby udzielić wsparcia i odpowiedzi na wszelkie pojawiające się pytania. W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z COVID-19 oraz wpływem pandemii na Państwa działalność, jesteśmy do Państwa dyspozycji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, abstrakcyjny i ogólny, nie stanowi opinii prawnej lub porady ani nie może być traktowany jako świadczenie pomocy prawnej w jakiejkolwiek formie. Materiały zawarte w niniejszym artykule nie mogą stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności Kancelarii lub autora artykułu w stosunku do osób trzecich. Kancelaria "Kubas Kos Gałkowski – Adwokaci sp. p". sp. k. może udzielić porady prawnej lub sporządzić opinię wyłącznie i dopiero po zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej skontaktuj się z naszym prawnikiem.