Tarcza antykryzysowa – zmiany w prawie nieruchomości

[Aktualizacja 22.04.2020]


Uchwalona 16 kwietnia 2020 r. ustawa o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, zwana także tarczą 2.0, przewiduje dalsze zmiany dotyczące właścicieli, użytkowników wieczystych i podmiotów korzystających z nieruchomości. O jakie zmiany chodzi?



Nowe uprawnienia właścicieli infrastruktury krytycznej


W przypadku zlokalizowania infrastruktury lub urządzeń infrastruktury krytycznej, m.in. urządzeń służących do świadczenia usług telekomunikacyjnych, dostarczania energii elektrycznej, wody, ciepła, ropy naftowej, paliw lub gazu oraz odprowadzania ścieków, na terenie nieruchomości należących do osób trzecich lub znajdujących się w posiadaniu osób trzecich, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego, stanu epidemii albo stanu wyjątkowego, przyznano właścicielom infrastruktury krytycznej lub ich przedstawicielom uprawnienie do wnioskowania do właściwego miejscowo komendanta Policji o asystę funkcjonariuszy Policji, w celu umożliwienia wejścia lub wjazdu na teren nieruchomości, w tym do budynku, również z użyciem środków przełamujących istniejące zabezpieczenia, w celu przeprowadzenia czynności niezbędnych dla ciągłości świadczenia usług, w tym w zakresie prac budowlanych.


Co to oznacza? Jeżeli na prywatnej nieruchomości zlokalizowane są np. urządzenia zakładu energetycznego albo wodociągowego, pracownicy tego zakładu mogą aktualnie wejść na teren nieruchomości bez zgody jej właściciela, a nawet przy jego sprzeciwie.


Co więcej, takie wejście może być aktualnie poprzedzone np. zniszczeniem ogrodzenia chroniącego nieruchomość, a także zamków zamontowanych w drzwiach lub kłódek w bramach. Rozwiązanie to ma ułatwić właścicielom infrastruktury usuwanie awarii. Co jednak warte podkreślenia, wejście lub wjazd na teren prywatnej posesji mogą być uzasadnione nie tylko koniecznością likwidacji usterki infrastruktury, ale także inną potrzebą dokonania czynności „niezbędnych dla ciągłości świadczenia usług”. Nowy przepis art. 11e specustawy koronawirusowej, w którym została wprowadzona opisywana zmiana, został zredagowany w tym zakresie w sposób bardzo szeroki.


Asysta funkcjonariusza Policji ma być udzielana niezwłocznie, po przedstawieniu przez właściciela infrastruktury lub urządzeń lub jego przedstawiciela dowodów potwierdzających odmowę przez właściciela, użytkownika lub zarządcę nieruchomości wejścia lub wjazdu na teren nieruchomości.


Nowe przepisy obejmują także sytuację braku możliwości kontaktu z właścicielem, użytkownikiem lub zarządcą nieruchomości. Oznacza to, że możliwe są także sytuacje, w których właściciel nie będzie wcześniej wiedział o wejściu na jego posesję lub do jego budynku.


Zgodnie z ustawą z takich czynności powinien zostać sporządzony protokół zawierający:

  • dokładny termin i czas zdarzenia,

  • opis przeprowadzonych czynności,

  • podpisy przedstawiciela właściciela infrastruktury lub urządzeń oraz funkcjonariusza Policji.


Po ich zakończeniu właściciel infrastruktury lub urządzeń ma obowiązek:

  • zabezpieczenia nieruchomości przed dostępem osób niepowołanych,

  • niezwłocznego poinformowania jej właściciela, użytkownika lub zarządcy o zaistniałym stanie faktycznym oraz

  • naprawienia szkód, o ile powstały w związku z prowadzonymi czynnościami.

Co istotne, powyższe rozwiązanie uprawniające do wejścia przy asyście policji na teren posesji prywatnych może być stosowane również, gdy nieruchomość lub budynek są objęte ograniczeniem dostępu osób z uwagi na działania podejmowane w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 (np. budynki, w których odbywana jest kwarantanna), jednak wejście lub wjazd na teren tej nieruchomości lub tego budynku będą możliwe po uzgodnieniu niezbędnych środków bezpieczeństwa z właściwym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym.



Podatki i opłaty


Tarcza 2.0 przewiduje także możliwość dalszego przesunięcia terminu uiszczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i opłaty przekształceniowej przez Ministra Rozwoju, na termin przypadający nie później niż do 31 grudnia 2020 r.


Ustawa modyfikuje ponadto zasady wyznaczania terminu uiszczania ww. opłat w szczególnych przypadkach (nowe brzmienie art. 15j specustawy koronawirusowej oraz nowe przepisy art. 20 ust. 1b – 1e ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów), m.in. przedłuża do 30 czerwca 2020 r. termin uiszczenia ww. opłat, gdy na skutek uwzględnienia przez organ wniosku złożonego przed 1 kwietnia 2020 r., termin ten miał upływać przed 30 czerwca 2020 r.


Nowe przepisy rozszerzają również krąg podmiotów, którym gminy będą mogły przyznać zwolnienia z podatku od nieruchomości oraz przedłużenia (nie dłużej niż do 30 września 2020 r.) terminów płatności rat tego podatku płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r., o:

  • organizacje pozarządowe, o których mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie, a także

  • podmioty wymienione w art. 3 ust. 3 tej ustawy.


Warunkiem skorzystania z takich zwolnień jest – tak jak w przypadku rozwiązania wprowadzonego w tarczy 1.0 dla przedsiębiorców – pogorszenie ich płynności finansowej w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 (zob. art. 15p ust. 2 i art. 15q ust. 2 specustawy koronawirusowej). Ich wprowadzenie zależy od decyzji właściwych rad gmin. Rekomendujemy monitorowanie w tym zakresie działalności interesujących Państwa organów. Część gmin wprowadza już bowiem w życie rozwiązania oparte na regulacjach wynikających z tarczy antykryzysowej.



Należności z tytułu korzystania z nieruchomości Skarbu Państwa


W ślad za rozwiązaniami wprowadzonymi w tarczy 1.0, w nowej ustawie przewidziano również możliwość odstąpienia od dochodzenia należności z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii przez kierowników państwowych jednostek organizacyjnych, na rzecz których ustanowiony został trwały zarząd w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa.


Skorzystanie z tego rozwiązania jest możliwe na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 (nowy art. 15zzze ust. 3a specustawy koronawirusowej).



Ułatwienia dla spółdzielni


Tarcza 2.0 przewiduje ponadto dalszą modyfikację Prawa spółdzielczego, m.in. w zakresie ułatwień w podejmowaniu uchwał przez walne zgromadzenie.



W uchwalonej i podpisanej przez Prezydenta RP 31 marca 2020 r. nowelizacji specustawy koronawirusowej znalazło się kilka istotnych rozwiązań w prawie nieruchomości.



Podatki i opłaty


Po pierwsze, do 30 czerwca 2020 r. przesunięto termin zapłaty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłaty przekształceniowej za 2020 rok.


Rady gmin będą mogły także wprowadzić częściowe zwolnienie podmiotowe dla dotkniętych skutkami epidemii grup przedsiębiorców z podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za 2020 r. oraz przedłużenie (maksymalnie do 30 września 2020 r.) terminów płatności rat podatku od nieruchomości płatnych w miesiącach kwiecień-czerwiec 2020 r.



Należności z tytułu korzystania z nieruchomości Skarbu Państwa


Należności z tytułu korzystania z nieruchomości (np. oddania w najem lub dzierżawę) na rzecz Skarbu Państwa za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii mogą zostać umorzone w całości lub części albo ich zapłata może zostać odroczona lub rozłożona na raty. Decyzję w tym zakresie będą mogli podjąć starostowie lub prezydenci miast. Organy mogą również odstąpić od dochodzenia tych należności na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z COVID-19.



Ułatwienia dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych


Dzięki wprowadzonym zmianom organy spółdzielni (rady nadzorcze i zarządy) i wspólnot mieszkaniowych (zarządy) będą mogły podejmować uchwały na piśmie lub za pośrednictwem środków komunikowania się na odległość. Coroczne walne zgromadzenia spółdzielni i zebrania właścicieli lokali będą mogły odbyć się zaś po odwołaniu trwającego stanu epidemii.



Zmiany dotyczące umów najmu


Ustawa wprowadza także istotne zmiany dotyczące umów najmu, którym poświęciliśmy osobny artykuł.



Zmiany dotyczące galerii handlowych


Również zmiany w zakresie działalności galerii handlowych opracowane są w osobnej publikacji.



Zespół Kubas Kos Gałkowski cały czas monitoruje regulacje i zalecenia wydawane przez organy rządowe i na bieżąco opracowuje konkretne rozwiązania prawne. Pozostajemy w gotowości, aby udzielić wsparcia i odpowiedzi na wszelkie pojawiające się pytania. W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z COVID-19 oraz wpływem pandemii na Państwa działalność, jesteśmy do Państwa dyspozycji.

Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, abstrakcyjny i ogólny, nie stanowi opinii prawnej lub porady ani nie może być traktowany jako świadczenie pomocy prawnej w jakiejkolwiek formie. Materiały zawarte w niniejszym artykule nie mogą stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności Kancelarii lub autora artykułu w stosunku do osób trzecich. Kancelaria "Kubas Kos Gałkowski – Adwokaci sp. p". sp. k. może udzielić porady prawnej lub sporządzić opinię wyłącznie i dopiero po zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej skontaktuj się z naszym prawnikiem.

Skontaktuj się z nami

©2020 Kubas Kos Gałkowski