Pandemia COVID-19 oraz wprowadzone w związku z nią środki wpływają na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Zakaz zgromadzeń, kwarantanna, ograniczenia w przemieszczaniu się, a nawet samodzielnie podejmowane decyzje mieszkańców o pozostaniu w domu – każdy z tych czynników może skutkować tym, że zebranie ogółu właścicieli, czy to zwykłe, coroczne, czy też zwołane w trybie pilnym przez zarząd bądź na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie odbędzie się. Istnieją jednak sposoby, by umożliwić właścicielom skuteczne podjęcie uchwały w inny sposób.
Kompetencje zebrania ogółu właścicieli
Zgodnie z ustawą o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową – oznacza to, że członkostwo we wspólnocie powstaje z mocy prawa i nie wymaga żadnej czynności ze strony właścicieli. Na podstawie przepisów ustawy każdy właściciel lokalu ma zarówno prawo, jak i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz ma prawo sprawować kontrolę nad działalnością zarządu.
Zarząd może samodzielnie podejmować czynności w zakresie tzw. zwykłego zarządu. Chodzi o czynności, które mają charakter powtarzalny, bieżący i rutynowy, a są związane z normalnym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej, np. wywóz odpadów, przeprowadzania bieżących napraw i konserwacji, ochrona nieruchomości, a w ostatnim czasie w związku z pandemią koronawirusa również np. czynności związane z utrzymywaniem nieruchomości w należytym stanie higieniczno-sanitarnym (zob. Nowe obowiązki właścicieli i zarządców nieruchomości w związku z koronawirusem). W przypadku takich czynności nie jest wymagana zgoda właścicieli na ich dokonanie.
Jednakże w sytuacji zagrożenia epidemiologicznego może powstać konieczność podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Może to być przykładowo konieczność zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w rezultacie działań podjętych przez organy inspekcji sanitarnej.
W jaki sposób właściciele mogą udzielić tej zgody w aktualnej sytuacji występowania różnorakich ograniczeń wpływających na możliwość przemieszczania się i organizowania zgromadzeń?
Zakaz zgromadzeń i ograniczenia w przemieszczaniu się
Stosownie do nowych przepisów przyjętych niedawno przez organy administracji publicznej w związku z pandemią koronawirusa w Polsce, wprowadzono bezwzględny zakaz organizowania zgromadzeń składających się z powyżej 50 osób.
Część osób została objęta obowiązkową 14-dniową kwarantanną, w sytuacji gdy osoby te miały kontakt z osobą zarażoną wirusem bądź narażoną na zarażenie. To, czy dana osoba przestrzega zasady kwarantanny, jest sprawdzane przez organy publiczne (w tym Policję), a opuszczenie miejsca kwarantanny jest karane karą grzywny w wysokości do 5 tys. zł.
Dodatkowo, znaczna ilość osób podjęła decyzję o pozostaniu w domach, aby zminimalizować ryzyko zarażenia wirusem. Osoby te najczęściej pracują zdalnie bądź korzystają z urlopów wypoczynkowych i również nie opuszczają swoich mieszkań.
Możliwość przełożenia corocznych zebrań właścicieli
Zgodnie z ustawą obowiązkiem zarządców jest zwołanie corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, a więc do 31 marca 2020 r.
Jednak, w świetle bieżącej sytuacji Ministerstwo Rozwoju wydało komunikat, zgodnie z którym w związku z ryzykiem rozprzestrzeniania się koronawirusa roczne zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych mogą zostać przełożone. Nie będzie to rodziło sankcji dla zarządów oraz zarządców wspólnot. Jednocześnie, przełożenie zebrania na termin późniejszy, umożliwiający jego prawidłową i bezpieczną organizację, nie podważy ważności podjętych na nim uchwał[1].
Inne sposoby zbierania głosów właścicieli w świetle wprowadzonych ograniczeń
Biorąc pod uwagę wszystkie wprowadzone ograniczenia i zakazy, z łatwością można wyobrazić sobie sytuację, gdy na zwołane w trybie pilnym zebranie ogółu właścicieli celem podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu związanej z zagrożeniem epidemiologicznym – nie stawiłby się nikt.
Czy można zatem zebrać głosy właścicieli w taki sposób, aby z jednej strony zapewnić właścicielom możliwość uczestnictwa w podjęciu uchwały, a z drugiej – by zapewnić wszystkim zainteresowanym bezpieczeństwo sanitarne i nie narażać nikogo na zarażenie wirusem ponad potrzebę?
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Ustawa nie precyzuje, w jakiej formie może być przeprowadzone indywidualne zbieranie głosów, które zdaje się być adekwatnym rozwiązaniem w tej sytuacji. Wobec tego, głosy mogą być oddawane przy jednoczesnej obecności głosujących właścicieli i osób zbierających głosy w tym samym miejscu i czasie, ale nie ma także przeszkód, aby następowało to korespondencyjnie (w szczególności poprzez wypełnienie, podpisanie i odesłanie kart do głosowania). Możliwe jest także – jednak wyłącznie pod pewnymi warunkami – oddawanie głosów w formie mailowej bądź w innej formie elektronicznej, np. w formie formularza zamieszczonego na stronie internetowej.
W ten sposób, ograniczenia i obostrzenia wprowadzone w związku z pandemią koronawirusa nie będą stały na przeszkodzie w codziennym zarządzaniu nieruchomością, a pozwolą reagować na sytuacje pilne związane z koniecznością dostosowania bądź zmiany przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb zapobiegania pandemii.
[1] Zob. komunikat Ministerstwa Rozwoju z 13 marca 2020 r. zamieszczony na stronie internetowej: https://www.gov.pl/web/rozwoj/roczne-zebrania-wspolnot-mieszkaniowych-moga-zostac-przelozone
Zespół Kubas Kos Gałkowski cały czas monitoruje regulacje i zalecenia wydawane przez organy rządowe i na bieżąco opracowuje konkretne rozwiązania prawne. Pozostajemy w gotowości, aby udzielić wsparcia i odpowiedzi na wszelkie pojawiające się pytania. W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z COVID-19 oraz wpływem pandemii na Państwa działalność, jesteśmy do Państwa dyspozycji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, abstrakcyjny i ogólny, nie stanowi opinii prawnej lub porady ani nie może być traktowany jako świadczenie pomocy prawnej w jakiejkolwiek formie. Materiały zawarte w niniejszym artykule nie mogą stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności Kancelarii lub autora artykułu w stosunku do osób trzecich. Kancelaria "Kubas Kos Gałkowski – Adwokaci sp. p". sp. k. może udzielić porady prawnej lub sporządzić opinię wyłącznie i dopiero po zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej skontaktuj się z naszym prawnikiem.
Kommentare