Coraz więcej osób podejmuje w ostatnim czasie działania nakierowane na powiększenie portfela nieruchomości inwestycyjnych. Szczególnym zainteresowaniem w ostatnim czasie cieszą się także tzw. działki letniskowe. Wiele osób kupuje takie nieruchomości na potrzeby własne i swoich najbliższych.
Na co zwrócić uwagę, żeby transakcja nabycia nieruchomości przebiegła po myśli kupującego?
Sprawdź stan prawny nieruchomości
Niezależnie od tego, w jakim celu i jaką nieruchomość planujesz zakupić, jednym z pierwszych kroków przed zawarciem umowy jest zwykle sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Ten wynika w pierwszej kolejności z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jej numer powinien udostępnić zbywca.
W księdze wieczystej można sprawdzić m.in., czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością (np. służebnością przesyłu ustanowioną na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego lub służebnością przejazdu na rzecz sąsiada), a przede wszystkim czy nie jest zadłużona. Ewentualne obciążenie hipoteczne można zwykle spłacić przed lub przy zawarciu transakcji nabycia nieruchomości. Ta kwestia musi być jednak omówiona z bankiem i drugą stroną transakcji jeszcze przed zawarciem umowy.
Wszelkie obciążenia mogą wpłynąć na cenę zakupu nieruchomości. W trakcie badania stanu prawnego nieruchomości może się jednak okazać, że te ujawnione w księdze wieczystej są już nieaktualne (np. kredyt hipoteczny zabezpieczony hipoteką został wcześniej spłacony przez aktualnego właściciela). W takim wypadku jeszcze przed transakcją można doprowadzić do wprowadzenia odpowiednich zmian w treści księgi wieczystej (może to jednak z uwagi na czas trwania postępowania wieczystoksięgowego odciągnąć w czasie zawarcie transakcji) lub odpowiednio zaadresować te kwestie w zawieranej umowie, aby nastąpiło to już po jej zawarciu.
Co przy tym istotne, niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej. Nie jest zasadą, że dyskwalifikuje je to z dokonania transakcji. Należy jednak wyjaśnić tę okoliczność szczegółowo przed zawarciem umowy.
Inną ważną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, są ewentualne roszczenia zgłoszone w przeszłości do nieruchomości lub te, które potencjalnie mogą być zgłoszone w przyszłości (np. roszczenia następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości).
Z powyższego względu ważne jest także, aby badania nie ograniczać tylko do treści księgi wieczystej, ale zasięgnąć informacji także z innych dostępnych źródeł. Podmiot, od którego nieruchomość jest nabywana, co do zasady nie powinien być jedynym źródłem takich informacji.
Sprawdź możliwości inwestycyjne
Stan prawny nieruchomości kształtuje także m.in. plan miejscowy uchwalony dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość, oraz wydane w odniesieniu do nieruchomości decyzje administracyjne.
Ten pierwszy określa m.in. możliwe przeznaczenie inwestycyjne nieruchomości. Przykładowo, w zależności od sformułowania postanowień planu miejscowego zabudowa planowanym domkiem letniskowym może okazać się niemożliwa lub możliwa, ale wyłącznie w pewnym, ograniczonym zakresie (np. z uwagi na lokalizację nieruchomości w obszarze tzw. terenów zielonych nieprzeznaczonych co do zasady pod zabudowę).
W przypadku zakupu „pod budowę” nieruchomość można nabyć wraz z niezbędnymi decyzjami: decyzją o warunkach zabudowy (w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), a także o pozwoleniu na budowę. W ten sposób po dopełnieniu niezbędnych formalności (np. przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na kupującego) proces inwestycyjno-budowlany będzie co do zasady przebiegał sprawniej i szybciej.
Brak decyzji nie dyskwalifikuje nieruchomości spod zakupu, jednak w takim wypadku warto upewnić się, czy wymagane decyzje będą mogły być na pewno wydane w przyszłości. Przykładowo, dla nieruchomości rolnych nie zawsze będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Ich odrolnienie wymagać może przeprowadzenia dwuetapowej procedury, obejmującej także (w przypadku gruntów rolnych o „lepszych” klasach bonitacyjnych) uchwalenie lub zmianę planu miejscowego, co jest procedurą długotrwałą i kosztowną, a często niemożliwą do zrealizowania.
W zakresie możliwości inwestycyjnych nieruchomości istotne znaczenie mogą mieć też kwestie związane z ochroną środowiska (np. kwestia ewentualnego zanieczyszczenia gruntu).
Z kolei jeżeli nabywana nieruchomość jest już zabudowana, warto zorientować się w jej stanie technicznym lub zagwarantować sobie w umowie odpowiednie uprawnienia na wypadek, gdyby stan techniczny okazał się inny (gorszy) niż założony przez kupującego przy nabyciu.
Oczywiście, nie każde badanie stanu prawnego, technicznego czy kwestii środowiskowych będzie tak samo szczegółowe. Zależy to przede wszystkim od konkretnych warunków planowanej transakcji i charakterystyki objętej nią nieruchomości. Tytułem przykładu nieruchomości objęte ochroną konserwatorską będą zwykle wymagały bardziej szczegółowej analizy.
Co ważne, każdy przypadek nabycia nieruchomości należy oceniać indywidualnie.
Umowa przedwstępna a właściwa umowa sprzedaży
Transakcja nabycia nieruchomości może przebiegać wieloetapowo.
Strony mogą przykładowo zdecydować się na zawarcie najpierw tzw. umowy przedwstępnej (np. w sytuacji, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie niezbędnego finansowania zakupu lub gdy to sprzedający potrzebuje czasu na spełnienie ustalonych przez strony warunków zawarcia umowy, np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy), a dopiero następnie właściwej umowy sprzedaży.
Podobnie, zawarcie dwóch umów może okazać się konieczne, np. jeżeli gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości.
Transakcja może jednak polegać także od razu na zawarciu tylko jednej umowy – przenoszącej własność na kupującego. Należy przy tym pamiętać, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawsze formy aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy skutkuje natomiast nieważnością umowy.
Jeżeli transakcja ma mieć charakter warunkowy lub strony chcą przenieść własność dopiero z chwilą nastąpienia ustalonego terminu, wówczas potrzebne będzie zawarcie dodatkowej umowy. Właśnie w tej sytuacji strony zawierają zwykle najpierw umowę przedwstępną, a później (po spełnieniu warunków lub nadejściu terminu) właściwą umowę sprzedaży.
Co także istotne, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje stronom „silniejsze” uprawnienia, a mianowicie możliwość domagania się zawarcia umowy w stosunku do kontrahenta, który uchyla się od jej zawarcia (a nie tylko możliwość żądania naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy). Niezależnie od wybranej przez strony formy umowy przedwstępnej można w niej zawrzeć dodatkowe postanowienia, które będą zabezpieczały kupującego (np. klauzulę zadatku lub prawo odstąpienia od umowy w ustalonych przypadkach), także w związku z bieżącą sytuacją związaną z COVID-19.
W celu przeprowadzenia transakcji zgodnie z intencjami i planami kupującego powyższe okoliczności powinny być wzięte pod uwagę już na etapie planowania zakupu i negocjowania jego warunków z drugą stroną umowy.
Kancelaria Kubas Kos Gałkowski doradza i wspiera Klientów w transakcjach zbycia i nabycia nieruchomości. Pomagamy naszym Klientom na każdym etapie procesu sprzedaży nieruchomości, w tym poprzez przygotowanie wszelkich niezbędnych dokumentów, weryfikację stanu prawnego nieruchomości oraz asystowanie w negocjacjach i zawarciu niezbędnych umów, w tym z instytucjami finansującymi.
Zespół Kubas Kos Gałkowski cały czas monitoruje regulacje i zalecenia wydawane przez organy rządowe i na bieżąco opracowuje konkretne rozwiązania prawne. Pozostajemy w gotowości, aby udzielić wsparcia i odpowiedzi na wszelkie pojawiające się pytania. W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z COVID-19 oraz wpływem pandemii na Państwa działalność, jesteśmy do Państwa dyspozycji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, abstrakcyjny i ogólny, nie stanowi opinii prawnej lub porady ani nie może być traktowany jako świadczenie pomocy prawnej w jakiejkolwiek formie. Materiały zawarte w niniejszym artykule nie mogą stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności Kancelarii lub autora artykułu w stosunku do osób trzecich. Kancelaria "Kubas Kos Gałkowski – Adwokaci sp. p". sp. k. może udzielić porady prawnej lub sporządzić opinię wyłącznie i dopiero po zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej skontaktuj się z naszym prawnikiem.