Rewolucja w prawie budowlanym – 5 lat na stwierdzenie nieważności decyzji w procesie budowlanym

W dniu 19 września 2020 r. wejdą w życie gruntowne zmiany w prawie w budowlanym wprowadzone ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Zmiany te mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz zwiększą stabilność decyzji podejmowanych w tym procesie. Wprowadzenie tych zmian jest szczególnie istotne w dobie pandemii koronawirusa, która bez wątpienia ma wpływ na transakcje dokonywane przez przedsiębiorców, w szczególności transakcje związane z nieruchomościami. Nowelizacja prawa budowlanego ma w swoim założeniu wzmocnić trwałość decyzji administracyjnych, a w konsekwencji więc także pewność obrotu nieruchomościami. Wprowadzone zmiany mogą mieć zatem pozytywny wpływ także w wymiarze długofalowym dla zwalczania negatywnych skutków COVID-19.


Jedną z najistotniejszych zmian jest zmiana związana z ograniczeniem terminu na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, a także decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Będzie to miało szczególne znaczenie w sytuacji, gdy np. inwestor zrealizował już inwestycję, działając w zaufaniu do organów administracji publicznej. Jednocześnie należy zauważyć, że stwierdzenie nieważności decyzji ma skutek kasatoryjny, co oznacza, że decyzja taka jest traktowana jakby nigdy nie zaistniała w porządku prawnym.


Należy zauważyć, że na gruncie obecnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego, inwestor, pomimo uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę, musiał liczyć się z ryzykiem, iż nawet po wielu latach decyzja o pozwoleniu na budowę mogła zostać wzruszona. W prawie budowlanym nie było bowiem do tej pory przepisu, który ustanawiałby jakiś graniczny termin do podważenia pozwolenia na budowę. Rodziło to więc dla inwestorów znaczne niedogodności, a to z tego względu, że nieważności pozwolenia na budowę, zgodnie z zasadami ogólnymi wyrażonymi w kodeksie postępowania administracyjnego, może nastąpić nawet po 10 latach do dnia jej doręczenia lub ogłoszenia.


5 lat na stwierdzenie nieważności


Jak wynika z nowego art. 37b prawa budowlanego nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynie 5 lat.


Natomiast z art. 59h wprowadzonego do prawa budowlanego ww. Nowelizacją wynika, iż nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. De­cy­zja osta­tecz­na to ta­ka, od któ­rej nie słu­ży od­wo­ła­nie w ad­mi­ni­stra­cyj­nym to­ku in­stan­cji lub wnio­sek o po­now­ne roz­pa­trze­nie spra­wy (art. 16 § 1 k.p.a.).


Jednocześnie w obu tych przypadkach stosuje się normę wynikającą z art. 158 § 2 k.p.a., zgodnie z którą w razie gdy nie jest możliwe stwierdzenie nieważności decyzji z uwagi na upływ 5 lat, a także wywołanie przez decyzję nieodwracalnych skutków prawnych, organ administracji publicznej ograniczy się do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji. W takim wypadku decyzja dalej jednak będzie ważna, a budowa zrealizowana na jej podstawie uznawana za wykonaną zgodnie z prawem.


Wprowadzenie omawianych zmian, w szczególności tej dotyczącej unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę, niewątpliwie zostało podyktowane wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 12 maja 2015 r., P 46/13, na podstawie którego w orzecznictwie ukształtował się pogląd, zgodnie z którym wyłącza się dopuszczalność stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy.


Przesłanki stwierdzenia nieważności


Pomimo, że w Nowelizacji wprowadzono terminy na stwierdzenie nieważności niezależne od terminów wynikających z kodeksu postępowania administracyjnego, to zastosowanie w tym przypadku znajdzie katalog przesłanek stwierdzenia nieważności znajdujący się w art. 156 k.p.a. – ograniczenie 5 letnim terminem znajdzie zatem zastosowanie do wszystkich tych wypadków. Przesłanki nieważności zostały enumeratywnie wyliczone w ww. przepisie i nie można ich interpretować w sposób rozszerzający. Są one następujące:

  1. decyzja została wydana z naruszeniem przepisów o właściwości;

  2. decyzja została wydana bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;

  3. decyzja dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;

  4. decyzja została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;

  5. decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;

  6. w razie jej wykonania decyzja wywołałaby czyn zagrożony karą;

  7. decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Każda z tych przesłanek może więc stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeśli zostanie stwierdzona w ciągu 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę lub od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Zgodnie bowiem z literalnym brzmieniem art. 37b i art.59h wprowadzonymi Nowelizacją do prawa budowlanego pięcioletnie ograniczenie dotyczy ogólnie stwierdzenia nieważności decyzji, czyli wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji obarczonej wadami wymienionymi w art. 156 § 1 k.p.a.


Możliwość wznowienia postępowania i stwierdzenia jej wygaśnięcia lub uchylenia nawet po 5 latach


Nie skrócono natomiast 10 letniego terminu na uchylenie wadliwej decyzji w wyniku wznowienia postępowania z powodów wskazanych w art. 145 § pkt 1 i 2 k.p.a., tj.

  1. w sytuacji, gdy dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe;

  2. gdy decyzja wydana została w wyniku przestępstwa.

Stosownie do art. 146 § 1 k.p.a. uchylenie decyzji z przyczyn określonych w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a. nie może nastąpić dopiero wtedy, gdy od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło 10 lat.


Nie wprowadzono także ograniczeń czasowych dotyczących wygaśnięcia lub uchylenia decyzji w trybie art. 162 k.p.a., a więc gdy decyzja:

  1. stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony;

  2. została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku.

Po upływie pięciu lat nadal więc będzie można uchylić decyzję po wznowieniu postępowania z powodów wymienionych w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a., jak również uchylić decyzję lub stwierdzić wygaśnięcie decyzji w trybie art. 162 k.p.a.



Zespół Kubas Kos Gałkowski cały czas monitoruje regulacje i zalecenia wydawane przez organy rządowe i na bieżąco opracowuje konkretne rozwiązania prawne. Pozostajemy w gotowości, aby udzielić wsparcia i odpowiedzi na wszelkie pojawiające się pytania. W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z COVID-19 oraz wpływem pandemii na Państwa działalność, jesteśmy do Państwa dyspozycji.

Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, abstrakcyjny i ogólny, nie stanowi opinii prawnej lub porady ani nie może być traktowany jako świadczenie pomocy prawnej w jakiejkolwiek formie. Materiały zawarte w niniejszym artykule nie mogą stanowić podstawy jakiejkolwiek odpowiedzialności Kancelarii lub autora artykułu w stosunku do osób trzecich. Kancelaria "Kubas Kos Gałkowski – Adwokaci sp. p". sp. k. może udzielić porady prawnej lub sporządzić opinię wyłącznie i dopiero po zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej skontaktuj się z naszym prawnikiem.

Skontaktuj się z nami

©2020 Kubas Kos Gałkowski